Autorização de anúncio e contrato de intermediação imobiliária

Versão 2026-10-12.1. Minuta comercial; identificação fiscal pendente de confirmação.

1 Quadro da contratação

Este instrumento deve acompanhar o quadro específico com identificação do proprietário contratante e representantes, qualificação fiscal do prestador, identificação inequívoca do imóvel, endereço e matrícula quando disponível, operação, preço de oferta, restrições conhecidas, início e prazo da autorização. O aceite deve estar ligado à versão desse quadro e destes documentos. Campos essenciais ausentes impedem a conclusão da contratação.

Condições padrão desta minuta: venda urbana com comissão de 6% do preço efetivo, paga pelo vendedor; locação comum com comissão de um aluguel mensal base contratado, paga pelo locador. Prazo da autorização de divulgação e intermediação: 180 dias a partir do aceite, sem renovação automática. Regime padrão sem exclusividade. Não se aplica a operação especial sem ajuste específico.

2 Poderes e serviço contratado

O contratante declara ser proprietário ou representante com poderes demonstráveis para autorizar o anúncio e contratar a intermediação, devendo indicar coproprietários, restrições de representação e consentimentos necessários. A autorização de uma pessoa não supre a manifestação exigível de outras. A Dorair poderá solicitar confirmação documental antes da divulgação.

O contratante autoriza a Dorair a preparar e divulgar o anúncio, atender interessados, coordenar visitas e encaminhar propostas, com apoio de corretores regularmente habilitados. A Dorair deve informar o andamento e os riscos conhecidos. Não há procuração para alienar, locar, aceitar preço, receber sinal, transigir ou assinar em nome do proprietário sem autorização específica.

O proprietário informará disponibilidade, preço e condições corretas, bem como gravames, litígios, ocupação e restrições relevantes, disponibilizando os documentos necessários. Alterações da oferta exigem registro e comunicação. O serviço não inclui garantia de negócio, solvência, seguro ou administração continuada.

3 Comissão da venda

A comissão corresponde a 6% do preço total efetivo acordado para a venda do imóvel identificado, incluindo parcela financiada e recursos próprios, sem deduzir saldo de financiamento ou dívida particular do vendedor. Não incide sobre tributos e custos de transmissão pagos separadamente pelo adquirente. Permutas, dações e outras formas de preço exigem base expressamente discriminada.

O resultado contratado caracteriza-se com a formação de negócio vinculante entre as partes aproximadas pela Dorair, com objeto, preço e condições essenciais definidos e com implementação das condições suspensivas expressamente previstas. Proposta sem aceite suficiente, visita isolada ou contato não são esse resultado.

Salvo ajuste específico, a comissão vence em até cinco dias úteis do recebimento da primeira parcela do preço pelo vendedor depois de implementadas as condições suspensivas. Se o negócio vinculante já estiver aperfeiçoado e não ocorrer pagamento por arrependimento imotivado ou desvio deliberado imputável ao contratante, a exigibilidade observará a lei e os fatos, sem prorrogação artificial destinada a evitar a remuneração. Impedimento jurídico relevante ou falha da intermediação deve ser apurado antes de cobrança.

4 Comissão da locação

A comissão corresponde a um aluguel mensal base definido no contrato de locação, sem condomínio, IPTU, consumo, seguro, caução ou encargos acessórios. Descontos ou carências que afetem essa base devem ser tratados expressamente no quadro comercial; não se presume remuneração sobre valor fictício.

O resultado contratado é a celebração válida da locação entre partes aproximadas pela Dorair, satisfeitas as condições suspensivas pactuadas. O pagamento pelo locador vence em até cinco dias úteis do primeiro recebimento de aluguel. Atraso do locatário não converte o pretendente em devedor da corretagem. Desistência posterior ao resultado será analisada nos limites legais.

A retenção da comissão de valores recebidos pela Dorair depende de autorização específica de recebimento e compensação, com prestação de contas. Este contrato não dá poderes gerais de movimentação financeira. Caução e outros valores vinculados não podem ser usados para quitar a comissão.

5 Conclusão posterior e preservação da remuneração

Permanece devida a comissão legalmente constituída quando o negócio for concluído diretamente ou por terceiro como resultado comprovado dos trabalhos da Dorair, inclusive após retirada do anúncio ou fim da autorização, nos termos do artigo 727 do Código Civil. Não se cria reserva ilimitada de toda a clientela ou de todos os negócios futuros do proprietário.

O proprietário comunicará em até cinco dias úteis a conclusão de negócio decorrente dessa aproximação e fornecerá preço, operação e documentos pertinentes, com minimização de dados de terceiros. Durante os doze meses após o encerramento, colaborará na apuração dos interessados comprovadamente apresentados durante a autorização. Esse período organiza o dever de informação e não substitui os requisitos legais nem os prazos prescricionais.

Se houve negociação anterior efetiva com o mesmo interessado, ela deve ser informada para apuração da origem, sem presunção absoluta fundada apenas na data do cadastro. A substituição simulada de parte ou canal, quando demonstrada, não elimina comissão devida. Terceiros não signatários não assumem dívida automaticamente.

6 Exclusividade somente por ajuste destacado

Esta autorização é não exclusiva. Se houver interesse em exclusividade, as partes deverão celebrar aditivo escrito e destacado, com imóvel, operação, prazo, obrigações da Dorair e negociações preexistentes excluídas. A opção não será presumida pela navegação nem por caixa previamente marcada.

Em exclusividade validamente pactuada, aplica-se o artigo 726 do Código Civil, inclusive sua ressalva relativa à inércia ou ociosidade do corretor. Encerrado o prazo, não haverá renovação exclusiva tácita por atualização destes documentos.

7 Encerramento e venda ao locatário

O proprietário pode pedir a retirada do anúncio e o encerramento da autorização por escrito, sem cobrança automática do valor integral da comissão por simples cancelamento anterior ao resultado contratado. A Dorair interromperá novas divulgações sob seu controle e prestará informação sobre negociações em andamento. Custos extraordinários só podem ser cobrados se previamente autorizados, identificados e comprovados.

A venda futura ao locatário não gera automaticamente uma nova comissão só porque houve locação anterior. A corretagem de venda exige contratação e intermediação pertinentes ou outra hipótese legal demonstrada, respeitado o direito de preferência do locatário quando aplicável.

8 Pagamento prova e aceite específico

O pagamento deve ser feito ao prestador ou beneficiário expressamente identificado, com recibo e documento fiscal cabível. Em atraso de obrigação líquida e vencida, aplicam-se os encargos legalmente devidos; esta minuta não acrescenta multa punitiva cumulativa por desvio ou presume honorários extrajudiciais ilimitados.

O proprietário confirma especificamente o imóvel, a operação, quem paga, a base de cálculo, o percentual ou valor, o fato gerador, o vencimento, o prazo e a ausência de exclusividade padrão. Recebe cópia da contratação. O aceite feito somente pelo corretor captador será identificado como declaração desse corretor e não como manifestação do proprietário.

Em caso de contratação remota de consumo, ficam preservados os direitos legais de informação, revisão e arrependimento quando aplicáveis. Eventual contratação de assinatura eletrônica com reforço de identificação e integridade será tratada separadamente; estes registros não são anunciados como título executivo por simples marcação de caixa.